深圳樓市：新樓跌回10年前，二手樓也降麻咗。
今年，堪稱魔幻開局。
股市跌到自閉，鋼琴市場崩咗，蘋果iPhone15罕見大降價衝上熱搜榜，500萬買嘅私募產品贖回只淨返105萬。
要麼系主打一個驚心動魄，要麼系主打中產消費降級。
而當前嘅深圳樓市，一邊系二手樓以價換量，一邊系新樓持續內卷，甚至有嘅項目，價格已經跌回10年前……
繼鶴崗之後，某男子在河南鶴壁花10萬蚊，一口氣買咗8套房，跟買餸一樣。
其中最便宜嘅一套才1000塊，讓唔少網友驚掉下爬之餘又心生羨慕。
雖然官方很快就出嚟回應，講可能系噱頭，但在鶴壁老城區，確實有幾萬一套嘅房屋。
事實上，作為高樓價城市，深圳有啲房屋也已經逐漸鶴崗化。
都講深圳樓價貴，動輒幾百萬、上千萬一套，但亦有一批低價單位，便宜嘅離譜。
典型嘅例子系啟點公寓，位於龍華觀瀾老城區，90年代嘅房屋。
別睇名字叫公寓，實則系紅本住宅，不過在紅本上面，都會註明為工業配套宿舍。
就系我哋常講嘅單身公寓/宿舍，呢類房產性質比較特殊，屬於深圳嘅歷史遺留問題。
啟點公寓嘅樓價在深圳，可以講系獨此一家。
最新成交嘅17平戶型，總價23萬，單價1.35萬/平。此前嘅成交基本都系20萬出頭，甚至低至18萬一套，相當於1萬蚊每平米。
也唔使感到意外，因為近10年，無論深圳樓市經歷幾輪上漲，龍華樓價翻咗幾倍，該小區嘅樓價就系紋絲不動。
名義上，啟點公寓系深圳嘅房屋，但位置上系真嘅偏遠，出行只能靠公交和自駕，去東莞塘廈都比去附近嘅長湖地鐵口更近。
加上周圍環境嘈雜，都系農民房和廠房，靠近富士康工業園，幾乎等於富士康嘅配套宿舍。
而且，小區為一梯50戶設計，當你走進長長嘅走廊，會發現兩邊都系門。
值得注意嘅系，由於小區嘅價格過於便宜，銀行不給貸款，只能一次性付款。唔可以貸款，意味住冇金融屬性。
坪山嘅八克拉，其小區情況也和啟點公寓差不多。
八克拉呢名字取得很高貴，但卻系坪山區最便宜嘅二手樓，亦系坪山啟興生活區嘅配套宿舍。
2021年，八克拉因為可以申請深中坪山創新學校學位，樓價狂奔咗一小段，成交單價從那年4月份嘅2.2萬/平，漲到咗7月份嘅2.7萬/平。
但沒堅持幾耐，又回落到至2萬/平，最近兩年都冇查到成交記錄。
類似嘅低價單位仲有唔少，呢度再列舉兩個。
龍崗布吉嘅恆通工業城，屬於工業用地住宅，1993年嘅小區，樓齡已經比較老咗。
最近小區成交嘅單位，普遍在1.23萬/平，二三十萬就能搞到一套。
位於大鵬葵涌片區嘅亞迪村，主打大戶型，單價在2萬左右。
睇完呢啲低價單位，毫不誇張地講，你想在深圳嘅買樓夢，又實現咗一大步。
但系，你真嘅會買嗎？
或者換種問法，呢啲單位真嘅值得買嗎？
我嘅答案系：不值得。
睇似白菜價嘅房屋，十有八九都系個坑，而且很少有例外。
越便宜嘅東西往往越貴，越貴嘅東西往往越便宜。唔理系鶴崗、鶴壁，仲系深圳呢啲相對偏遠嘅所謂低價單位，佢哋睇着「便宜」，實際「昂貴」。
城市規劃，決定咗邊緣化嘅房屋很難上漲；居住人群，決定咗房屋嘅租金回報率和未來流通性；房產屬性，又伴隨着政策嘅不確定性。
筍野常常會被低估，優質嘅股票，一線城市嘅優質房屋，睇着昂貴，實際便宜。
但系多數人睇唔到，有能力買嘅時候，也都錯過咗，理由無非系：太貴咗。
同樣地，當買不起好房屋嘅時候，亦都唔好掉入「便宜」嘅坑。
最近幾個月，深圳二手樓成交量呈現出較為平穩嘅趨勢。
深房中協數據顯示，上周，深圳二手樓錄得量1032套，環比上升咗6.4%，此前三周都系在950套上下。
而家深圳市場上那批計劃買樓嘅人，雖然整體都系觀望，但一啲買樓人在心態上也真既發生咗微妙嘅轉變，睇准咗岩嘅房屋，就果斷拿下。
一方面，本身就有購房需求，且資金到位。有啲系家庭置換，有啲係為咗孩子返學，需要提前布局。
另一方面，年底呢排時間，業主讓利幅度大，依然可以到市場上挑挑揀揀。每年春節後，樓市都存在小陽春嘅現象，一啲買家想趕在春節前入手，希望淘個好價錢。
從價格上睇，而家嘅二手樓市場上，好多都系帶血嘅籌碼。
舉一個最新案例：
寶安中學嘅次新學區房，中糧天悅壹號，呢兩日放出咗一套筍盤，89平三房戶型，業主報價810萬，單價9萬出頭，相較於舊年9月份同戶型成交價945萬，短短幾個月就降咗135萬。
而呢個戶型在高峰期嘅時候，成交價在1350萬，單價15萬。
而家報價直接降到9萬出頭，計埋各種持有成本，在2016年開盤買入嘅人可能仲要蝕錢。
新樓市場方面，就更幾得意咗。
據咗解，而家深圳在售樓盤，大部分都系降價促銷，甚至有啲力度大得離譜，但由於輿論所迫，只能悄咪咪地通過內部指標給折扣優惠。
最近入市嘅新樓項目，亦系卷哭咗發展商。
比如，坂田嘅城建雲宸匯。
即將推售139套住宅，戶型系65-113平嘅兩至四房，備案均價約5.9萬/平，帶裝修交付。
從項目公布嘅海報來睇，總價僅2字頭起，算落來單價最低4.6萬左右。
遙想2014年11月份，項目周邊嘅星河銀湖谷開盤，當時備案均價就去到咗5萬/平。
亦都講緊，城建雲宸匯呢次開盤，相當於一舉將坂田嘅新樓價格拉返到咗10年前。
人生有幾個十年呢？
呢排時間，深圳嘅房屋都系在以價換量，表面睇市場好似開始有起色咗，實際上長時間嘅以價換量，並唔可以真正讓市場發生實質性嘅好轉，只會畀人們對市場嘅預期越來越差。
買漲不買跌，呢系人嘅天性。趨利避害，呢系人嘅本能。
深圳樓價整體失守系不爭嘅事實（只有極少數高性價比單位上漲），宣告一線城市最保值嘅神話被打破。
深圳，因發展速度最快，最能創新，最能吸引後生人，最能創造奇蹟，向來被認為系中國一線城市中最值得投資房地產，樓價保值增值最快嘅城市。
事實上，過去三十年，也確實如此。
過去三十年，地產界仲有一個鐵律：能買一線就唔要買二線，能買二線就唔要買三線，能買三線就唔要買偏遠地市和小縣城。
呢個，亦系啱嘅。
但系，凡事都有個度，超過呢個度，就過猶不及，刻意塑造出嚟嘅神話就會被打破。
深圳嘅樓價為乜野會失守？
任何商品，只要供需關係失衡，原有嘅價格體系就會被打破。
據深圳當地專業房產新媒體報道：當下深圳新樓庫存已經超過500萬㎡，可售單位超過5萬套，二手樓掛牌量超過6萬多套。新樓和二手樓可售數量雙雙創造歷史最高水準。
而另一方面，而家深圳一個月新樓嘅成交量亦都兩三千套，二手樓嘅成交量亦都兩千多套。相當於大嘅地級市嘅成交量。
供需嚴重唔啱稱，價格點樣堅守？
深圳嘅房屋點解突然不香咗？
一、經濟大環境唔好，連雙十一嘅網購都唔香咗，更何況超大宗商品房屋，更更何況深圳那種動輒單價10萬+，總價上千萬嘅房屋？
二、深圳系中國最富有嘅城市，擁有大量嘅高收入群體沒錯，但深圳嘅高收入群體不缺房屋呀！一座城市嘅去化率，最大嘅依靠對象仲系普通白領階層。
2022年，官方統計嘅深圳平均月薪酬系12592元。像深圳呢種具有超高吸引力嘅一線城市，房地產嘅最大去化對象應該鎖定月收2萬到3萬嘅白領群體。
對絕大多數城市來講——
一座城市嘅普通商品房單價，系當地白領月薪嘅平均收入最為合理。亦都講緊，白領嘅每月嘅人工能買得起1㎡嘅房屋就可以咗。
只要樓價在呢個區間運行，就比較堅挺，與一線二線仲系三線城市無關！
接落來，市場想要真正好轉，只能通過一次又一次嘅鬆綁調控，以喚醒更多有效購買力。
記住，樓市不景氣，其他理財產品嘅坑只會更深，尤其系號稱高回報嘅「理財」產品。
作為個體，即便今年不買樓，也要遠離嗰啲不靠譜嘅理財深坑，盡最大嘅努力去守護好自己嘅資產。
